Souvent, les frais de copropriété mensuels payés par les copropriétaires peuvent être d'un montant important par rapport au coût en capital de l'achat d'une copropriété. Il s'agit d'une redevance que nous avons vue ne pas être suffisamment comprise par de nombreux propriétaires de condos. Dans la plupart des cas, ils sont traités comme une dépense normale dans la vie dans un condo. Mais qu'est-ce qui est inclus exactement dans les frais de copropriété, qu'obtenez-vous pour ces frais mensuels et pourquoi augmentent-t-ils au fil du temps ?
Dans cet article, nous cherchons à démystifier certains concepts entourant les frais de condo.
Tous les condos naissent de la même manière. Un développeur construit une propriété et vend ensuite les unités aux acheteurs. Une fois qu'un certain nombre d'unités sont vendues, la propriété des unités est ensuite transférée aux propriétaires d’un syndicat de copropriétés. Ce syndicat ressemble essentiellement à une société sans but lucratif régie par un groupe de propriétaires qui ont été élus membres du conseil d'administration. Le conseil d'administration est chargé de veiller au bon fonctionnement du syndicat en maintenant les espaces communs, en gérant les finances et en appliquant les règlements. Il s'agit non seulement d'un travail important pour le bien-être des résidents, mais également essentiel pour conserver la valeur des propriétés.
Alors, quels sont exactement les frais de copropriété?
Pour que tous les travaux d’entretien et de fonctionnement prévus soient bien exécutés, il faut de l’argent. L'argent provient de tous les copropriétaires qui versent des « frais de copropriétés » sur une base mensuelle au syndicat. Les frais perçus permettent au syndicat et à son conseil d'administration d'entretenir la copropriété et de fournir les services attendus. Les montants payés par chaque copropriétaire varient et sont généralement corrélés à la taille de leur unité. Et comme vous le savez, ils ne sont pas facultatifs, mais obligatoires.
Et que couvrent exactement les frais de copropriété?
La plupart ont une idée générale de ce que couvrent les frais de copropriété, mais en quoi consistent plus précisément les montants versés? Les budgets qui sont facilement accessibles pour les copropriétaires permettent de voir où vont les frais copropriété. Si vous n'avez pas de copie, n'hésitez pas à en demander une à votre gestionnaire ou à un membre du conseil d'administration. En général, il existe sept grandes catégories:
1) Fonds de réserve (Fonds de Prévoyance, Fonds d’Assurance)
2) Entretien et réparations (Ascenseurs, Génératrice, Gicleurs, Ménage, Déneigement, Plomberie, Piscine, etc.)
3) Assurances;
4) Services publics (Électricité, Communications, Chauffage, Climatisation, Recyclage, Vidanges, etc.)
5) Les frais administratifs, comme les Honoraires Professionnels, frais juridiques, frais de bureau, etc.)
6) Employés directs (Concierge, Sécurité, etc.)
7) Gestionnaire.
1. Fonds de réserve (Fonds de Prévoyance, Fonds d’Assurances)
Les fonds de réserve sont des montants mis de côté par le syndicat pour le remplacement ou l’entretien de l’immeuble ou de gros équipements, que ce soit en urgence ou d’une manière prévue. En faits, toutes les dépenses ayant pour but ultime, la conservation de l’immeuble. Les Syndicats ne peuvent pas utiliser ces Fonds pour couvrir des dépenses régulières car ces dernières doivent être incluses dans le budget annuel. Si certaines dépenses hors du commun surviennent et qu’elles servent effectivement à la conservation de l’immeuble, elles peuvent être prises dans le Fonds de Prévoyance. Si ce sont des dépenses courantes mais hors budget, il faudra lever une cotisation spéciale (qui doit être approuvée en Assemblée Générale depuis la récente loi). Afin d'éviter un tel scénario, il est très important pour les syndicats de s’assurer que le budget est planifié avec soin. Le Fonds de Prévoyance n’est pas un ‘’bar ouvert’’ que le Conseil peut utiliser pour palier à un budget mal ficelé.
2. Réparations et entretien
Ce sont les utilisations les plus évidentes des frais de copropriété. L'entretien et les réparations à l’immeuble et à ses équipements, aussi bien que l’aménagement paysager, le chauffage, la climatisation, le déneigement, l’entretien de la piscine, les contrats pour les ascenseurs et les gicleurs, systèmes Internet et de câblodistribution, la conciergerie, la sécurité, la plomberie ou les problèmes électriques, les honoraires professionnels et d’autres frais administratifs. Voyez le budget pour savoir les dépenses que vous payez via vos frais de copropriété. Bien que ceux-ci puissent représenter des coûts importants, rappelez-vous toujours que l'une des raisons pour lesquelles vous avez choisi de vivre dans un condo est la liberté de ne pas à avoir à tout gérer. Le Conseil d’administration aidé du gestionnaire est là pour ça.
3. Assurances
Les frais pour la couverture de la police d’assurances sont payés à même vos frais de copropriété. Néanmoins, cela peut vous éviter des coûts importants en cas de situations couvertes par la police, comme inondation, dégâts d’eau, etc.
Les syndicats ont l’obligation de détenir une police d’assurance.
4. Paiements des services publics
La climatisation, le chauffage et les autres services publics dont vous bénéficiez dans votre copropriété proviennent également des frais de copropriétés. Un avantage de la vie dans une copropriété est que le syndicat bénéficie parfois de tarifs réduits. Dans certaines copropriétés, les frais de copropriétés peuvent même couvrir les dépenses de services publics individuels comme l'Internet et le câble.
5. Personnel
Le personnel d'entretien et le concierge que vous voyez régulièrement dans votre immeuble sont payés via les frais de copropriété ou intégrés dans le coût du gestionnaire. Ils peuvent faire partie d'une grande entreprise qui déploie du personnel ou, dans certains cas, ils peuvent même faire partie de la masse salariale du syndicat. Quoi qu'il en soit, les frais de copropriété couvrent leurs services directement ou via le gestionnaire.
6. Gestion professionnelle
La norme et la tendance croissante aujourd'hui consistent pour le syndicat à externaliser la gestion à une compagnie de gestion professionnelle. Si vous travaillez avez une excellente compagnie de gestion, cela peut grandement contribuer à rendre votre expérience de copropriété plus agréable. Cependant, en trouver une bonne n'est pas une tâche facile. Nous avons déjà discuté des moyens pour trouver la bonne compagnie de gestion et des qualités à rechercher chez un gestionnaire dans d’autres communications auparavant. Certaines compagnies de gestion coûtent cher, mais la plupart d’entre elles en valent bien le prix.
C'est une chose de comprendre quels facteurs entrent en jeu dans les frais de copropriété, mais une autre chose à laquelle tous les copropriétaires devraient se souvenir est le fait que les frais de copropriété augmenteront avec le temps. Cela est dû au fait que les services requis par le syndicat augmentent toujours avec l’inflation. Il faut évaluer si la commodité de tout ce qui est pris en charge vaut le montant payé sur une base mensuelle en frais de copropriété. Si vous avez des questions sur les frais de copropriétés et autres informations financières, n'hésitez pas à contacter votre conseil, votre gestionnaire (et même notre équipe chez Condo Manager pour des questions plus générales).
Discussion en temps réel